Dubai Land Department cijfers begrijpen: een gids

Het Dubai Land Department (DLD) publiceert openbaar alle vastgoedtransacties. Wie leert die data te lezen, krijgt een eerlijker beeld van de markt dan welke makelaarspresentatie ook. Hier is hoe je dat doet.

Wat DLD bijhoudt

• ,Sales (ready property en off-plan).
• ,Mortgages (financieringsregistraties).
• ,Gifts en transfers tussen partijen.
• ,Huurregistraties (Ejari).

Welke metrics tellen

• ,Volume per kwartaal, toont marktbreedte.
• ,Mediaan prijs per m² per wijk, beter dan gemiddelde (uitschieters vertekenen).
• ,Off-plan vs secondary verhouding, toont fase van de markt.
• ,Mortgage-aandeel, geeft beeld van leverage in de markt.

Veelgemaakte interpretatiefouten

Veel berichten halen 'gemiddelde transactieprijs' aan zonder rekening te houden met mix-shift. Als één wijk meer luxe launches heeft, stijgt het gemiddelde zonder dat individuele units duurder werden. Kijk altijd naar prijs per m² per submarkt.

Hoe wij het gebruiken

Voor Nederlandse investeerders halen we per pand de recente comparable transactions uit DLD-data. Niet wat de buurman vraagt, maar wat er daadwerkelijk werd betaald. Dat is de enige eerlijke basis om een bod te onderbouwen.